“Apoio” de senhorios a inquilinos muito superior ao do Estado

 

– Apenas gostaria de perguntar à cronista desta peça, se o seu rendimento mensal fosse de € 680,00 (pensão) e tivesse de pagar uma renda de € 530,00 (77,94% do rendimento) como (sobre)viveria em cada mês de calendário? Não fossem os € 450,00 mensais de pensão de “sobrevivência” por falecimento da esposa que servem para pagar € 1.121,00 de importo de IRS (pessoa singular) + electricidade + água + gás + alimentação de duas pessoas + farmácia + passe social + vestir e calçar, não contando com imprevistos (avarias de electrodomésticos, manutenção do andar, etc.), estaria hoje a viver debaixo da ponte ou num vão de escada se entretanto já não tivesse “batido a bota”! Quando se fala – ou escreve – de barriga cheia, é muito fácil apresentar números, estatísticas e “valores” sociais sem ter em linha de conta as dificuldades por que passam milhares de portugueses…

🇵🇹 PORTUGAL // 🏠 HABITAÇÃO // 👪 RENDAS

Inquilinos de “rendas antigas” pagam, em média, menos 439 euros por mês que o “valor mediano” de mercado e a sua taxa de esforço máxima é de 25%. Já os apoios públicos a quem paga rendas “de mercado” exigem taxa de esforço de 35%, critério para definir carência económica é muito mais apertado, e o “apoio extraordinário” no máximo de 200 euros.

O Tribunal Europeu dos Direitos Humanos tem considerado as rendas congeladas uma penalização desproporcionada dos senhorios.
© Orlando Almeida/Global Imagens

A diferença entre o que inquilinos com “rendas antigas” (correspondentes a contratos anteriores a 1990, os das chamadas “rendas congeladas”) pagam e o “valor mediano” praticado pelo mercado é de cerca de 439 euros mensais.

É o que se conclui do estudo sobre esses contratos de arrendamento, publicado esta terça-feira.

Estimando em 124083 o universo desses contratos, e tendo como base a “diferença entre o valor médio das rendas” dos mesmos, obtido a partir dos dados dos Censos de 2021, e “uma renda definida com base no valor mediano do metro quadrado dos novos contratos de arrendamento, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística” (6,52 euros/m2), calcula em 54,5 milhões de euros mensais, ou 650 milhões anuais, a quantia que o Estado teria de despender para “compensar” pelo que perdem, face ao valor de mercado, os proprietários com “rendas congeladas”.

Os 439 euros referidos resultam da divisão do montante global mensal de tal compensação pelos 124083 contratos – obtém-se assim a estimativa do “prejuízo” mensal médio destes senhorios.

Os quais, recorde-se, têm sido, desde 2012, legalmente impedidos de aumentar o valor das rendas (nem sequer no coeficiente da inflação) e, após vários adiamentos do “descongelamento” (o qual deveria ter acontecido em 2017), viram em Fevereiro deste ano o governo anunciar que afinal vão ficar definitivamente congeladas.

Na mesma ocasião, o ministério da Habitação prometeu que iria compensá-los, fazendo no entanto tal compensação depender do resultado de um estudo – “Para perceber de que contratos estamos a falar, quantos contratos são de 20 euros, quantos são de 200 euros, quantos são de 400 euros.

E, com isso, montar uma compensação que seja justa”, disse na altura a ministra da Habitação, Marina Gonçalves – que só agora é publicado, quando o executivo está demissionário.

Curioso constatar que a dimensão orçamental da compensação calculada nos termos descritos é quase o triplo daquela que, de acordo com o mesmo ministério, foi afretada anualmente para aquilo que se denomina de “apoio extraordinário” do Estado a quem arrenda a preços actuais.

Este apoio público é orçado em 240 milhões de euros, que serão atribuídos a 186 mil famílias/inquilinos para as ajudar a fazer face ao aumento das rendas no mercado livre.

Conclui-se assim que o “apoio” prestado, por via do congelamento das rendas, pelos proprietários privados que garantem habitação aos referidos 124 mil agregados é muito superior àquele que o Estado alocou para a “emergência habitacional” em curso.

A desproporção entre os dois valores explica-se pelo facto de o dito apoio extraordinário estatal (que só vigora até cinco anos) não poder ultrapassar 200 euros mensais. Aliás, de acordo com informação prestada em Junho pelo governo, é, em média, de 100 euros.

“Carência económica” até 3800 euros mensais?

Mas este não é o único contraste entre o apoio público e aquele a que o Estado obriga os privados: os critérios para acesso ao primeiro são muito mais exigentes.

Para alguém se candidatar a um subsídio de renda público, esta terá de representar no mínimo 35% do rendimento do agregado; já no caso dos inquilinos com contratos antigos essa percentagem do rendimento, ou “taxa de esforço”, só pode ir até 25%.

Para esses inquilinos há aliás cinco escalões, que começam em 10% no caso de rendimentos até 500 euros mensais (significando que para esses a renda não pode ultrapassar 50 euros)..

Por outro lado, seja qual for o programa estatal de apoio à renda, os agregados não podem apresentar um rendimento superior a entre três e quatro retribuições mínimas garantidas/ordenados mínimos, 760 euros em 2023​​. O que corresponde a entre 31920 (2280 euros mensais) e 42560 euros/ano (ou 3040/mês). Mais: para esse rendimento contam, no caso do apoio extraordinário à renda, não só salários e pensões como rendimentos prediais, pensões de alimentos e mais-valias não reinvestidas.

Ora no caso dos inquilinos com contratos anteriores a 1990 o único rendimento tido em conta para se considerar que padecem de “insuficiência económica”, comprovável através de uma declaração das Finanças, é o de salários ou pensões.

Também muito mais favorável é o critério de “carência económica” em vigor para quem beneficia das chamadas “rendas congeladas”, já que abrange rendimentos anuais entre 10 a 20 mil euros acima dos admitidos para quem queira receber apoios públicos.

De facto, a demonstração de carência no caso dos contratos de arrendamento anteriores a 1990 inclui rendimentos até cinco retribuições mínimas garantidas – ou seja, a valores de 2023, 3800 euros mensais ou 53200 anuais (em 2024, aumentando o ordenado mínimo para 820 euros, respectivamente 4100 e 57400 euros). Trata-se de um nível de rendimento que, como admite o estudo citado, “inclui a larga maioria dos rendimentos dos agregados familiares portugueses”.

O DN pediu ao ministério da tutela que explicasse este critério de carência económica que abrange praticamente toda a população e o facto de só se aplicar ao universo dos inquilinos com contratos habitacionais anteriores a 1990.

Perguntou-se também se não há um problema de equidade face aos critérios impostos a quem se candidata a apoios públicos – e que em programas como por exemplo o da Porta 65-jovem pode até ser rejeitado por ter sido excedida a dotação orçamental. Não houve resposta.

Maioria de senhorios tem mais de 70 anos

Quanto aos 650 milhões de euros anuais calculados para a “compensação” aludida, é importante frisar que se baseiam, como admite o autor do documento, o Centro de Competências e Planeamento, de Políticas e de Prospectiva da Administração Pública, não na análise dos referidos 124083 contratos anteriores a 1990, mas apenas dos dados referentes aos menos de 22 mil inquilinos desse universo que apresentaram um comprovativo de “carência económica” (ou seja, de que o respectivo rendimento é inferior a cinco ordenados mínimos mensais).

É só em relação a esses, constata-se, que o organismo tem conhecimento do valor da renda – em média de 166 euros -, da localização (maioria situa-se nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto), assim como da idade dos arrendatários (81% têm mais de 70 anos).

De sublinhar também que em 80,9% desses contratos, informa o estudo, a taxa de esforço, ou seja a percentagem do rendimento do agregado representada pela renda, está entre 10 e 20%.

Já o rendimento (o declarado em sede de IRS e aqui calculado a 12 meses) situa-se, para 44%, abaixo de 940 euros brutos mensais, com 15,3% a declarar até 630 euros por mês.

O que significa que a maioria tem um rendimento mensal bruto superior a mil euros; sendo, para quase um terço (29,5%), superior a 1300 euros. 2,2% auferem, anualmente, mais de 38 633 euros.

Do lado dos proprietários, igualmente caracterizados no estudo – embora, uma vez mais, apenas no que respeita aos contratos no âmbito dos quais os inquilinos pediram o comprovativo de rendimento e que correspondem a 8841 senhorios – verifica-se que a maioria tem até dois contratos de arrendamento e 53,6% são pessoas singulares (sendo as pessoas colectivas sobretudo heranças indivisas).

Destes senhorios, 51,8% tem mais de 70 anos e 5% já passaram os 90. Uma percentagem de 6,3% apresenta rendimentos muito baixos, até 623 euros mensais; outros 6,9% auferem entre esse valor e 940 euros. Quase um quarto (22,3%) tem rendimentos até 1332 euros mensais. São 29,3% os que declaram mais de 38 633 euros.

Se a citada compensação fosse paga apenas a estes senhorios, baixaria para cerca de 116 milhões de euros/ano.

De 653 para 26,6 milhões: os cálculos da “compensação”

Mas o estudo apresenta outros cenários para a compensação. Desde logo, lembra que estava já legalmente previsto um subsídio de renda para os inquilinos quando terminasse o congelamento das rendas.

Tendo em conta apenas o universo de 21084 contratos para o qual foi apresentado comprovativo de rendimento, e estimando a renda actualizada nos termos já descritos, o valor orçamental desse subsídio seria, informa, de 138 milhões anuais.

Mas, é sabido, o governo, em vez de, como no caso dos contratos de arrendamento actuais, atribuir um subsídio ao inquilino, optou por atribuí-lo ao proprietário.

Para esse, além do já citado cálculo de 653 milhões de euros anuais, o estudo aventa outra possibilidade: usar a mesma metodologia, mas estabelecendo um tecto máximo, 20% abaixo da mediana do mercado, no valor do metro quadrado na nova renda. Tal faria baixar a estimativa para 39,8 milhões de euros por mês (477,8 milhões por ano).

Outra hipótese apontada é basear o cálculo no valor patrimonial tributário (VPT) – aquele que a Autoridade Tributária atribui ao locado e sobre o qual é calculado o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Isto porque a lei previa, no período transitório antes do “descongelamento”, dois limites à actualização das rendas em causa – ou o de 1/15 do VPT ou o da taxa de esforço dos arrendatários.

Uma vez que o critério de carência económica fixado para estes contratos abrange virtualmente todos, a maioria dos inquilinos paga uma renda definida pela taxa de esforço indicada na lei.

De 10% no caso de um rendimento até 500 euros mensais (ou seja, não podendo ultrapassar 50 euros); de 13% para de 500 a 750 euros; de 15% entre 750 e 1000; de 17% entre 1000 e 1500, e, por fim, de 25% para rendimentos de 1500 até cinco ordenados mínimos – com uma particularidade: a renda nunca pode ultrapassar o limite de 1/15 do VPT.

A compensação com base no VPT diria respeito à diferença entre a renda agora paga e aquela que resultasse dos tais 1/15 do VPT, a dividir por 12 meses – por exemplo, para um VPT de 60 mil euros a renda mensal seria de 333 euros, e de 500 sendo o VPT de 90 mil.

Nesses termos, o custo mensal estimado é de 2,2 milhões de euros, ou 26,6 milhões anuais -, tão reduzido devido ao facto de os VPT em causa serem genericamente baixos.

O direito a “um lucro decente”

De facto, examinando os quadros constantes dos anexos do documento, verifica-se que as rendas mensais calculadas “de acordo com mediana do VPT” vão de um mínimo de 64,06 euros em Cuba (Alentejo), até um máximo de 528,93 euros em Oleiros, Amieira (onde a mediana do VPT é a mais alta de todas: 95 mil euros).

Mesmo na área metropolitana de Lisboa e na própria capital, em zonas nas quais o valor mediano das rendas de mercado livre é a mais elevada do país, os VPT relativos aos contratos em causa são tão baixos que a renda mensal se manteria, em média, abaixo de 400 euros.

Em Cascais/Estoril, por exemplo, a média seria de 334 euros; no Parque das Nações, 301,14, e na Estrela, 364,64. Até na freguesia lisboeta de Santo António, considerada a mais cara da capital, o valor não ultrapassaria 337 euros.

A conclusão a retirar é de que uma compensação calculada com base no VPT, se sai muito barata ao erário público, deixa a maior parte das rendas na mesma, não ressarcindo estes senhorios, que estão há décadas obrigados a desempenhar uma função social que cabe primordialmente ao Estado, pelos seus prejuízos.

Recorde-se que até agora nunca tinham sequer sido agraciados com descontos nos impostos, malgrado a lei já prever desde 2019 total isenção de IRS para senhorios que adiram ao programa de Arrendamento Acessível (cobrando rendas 20% abaixo da mediana do metro quadrado da zona) e taxas de IRS mais favoráveis para proprietários que, independentemente do valor da renda, celebrem contratos habitacionais de duração mais longa.

Só o pacote Mais Habitação veio prever que, a partir de 2024, os contratos de renda definitivamente congelada deixem de pagar IRS e IMI.

Tal desproporcionalidade, assim como o contraste face ao que o próprio Estado prevê como condições de acesso quando o apoio aos inquilinos vem do erário público, parece estar em frontal incumprimento da jurisprudência do Tribunal Europeu dos Direitos Humanos (TEDH).

Este tem vindo a considerar que o congelamento de rendas constitui uma violação do direito à propriedade, consagrado na Convenção Europeia dos Direitos Humanos como protegendo os indivíduos ou sujeitos jurídicos “de interferência arbitrária do Estado na sua propriedade”.

Noruega, Polónia, Eslováquia, Croácia, Malta, Albânia e outros estados foram condenados por manterem rendas congeladas, as quais o TEDH vê como uma penalização excessiva dos proprietários, ao fazer assentar sobre eles um “fardo desproporcionado”, impedindo-os de retirar rendimento da sua propriedade que permita custear a manutenção e obter “um lucro decente”.

Numa decisão de 2014, Bittó e Outros contra a Eslováquia, estando em causa uma queixa de 21 senhorios, o tribunal deliberou por unanimidade pela existência de uma violação do direito à propriedade apesar de, lê-se no acórdão, aqueles terem a partir de 2000 podido subir um pouco – com limites fixados pela lei – as rendas que antes tinham estado congeladas.

Mas, consideraram os juízes, tais rendas continuavam “consideravelmente mais baixas que as de locados semelhantes não sujeitos a esse controlo”, resultando em que os interesses dos requerentes, “incluindo o seu direito a retirar lucro da sua propriedade”, não estavam a ser respeitados.

Nesta e noutras deliberações sobre o tema, o TEDH estatui que os legítimos interesses da comunidade exigem uma distribuição equitativa dos encargos financeiros e sociais envolvidos na transformação e reforma do parque habitacional dos países, e que este encargo não pode ser alocado apenas a um grupo social, por mais importantes que sejam os interesses de outro grupo ou da comunidade como um todo.

“Uma questão com seis décadas” – e mais 17 anos

Em Portugal, a primeira lei (o Novo Regime de Arrendamento Urbano, ou NRAU) a prometer uma actualização progressiva das rendas anteriores a 1990, que estavam congeladas há décadas, é de 2006 e de um governo do PS, tendo sido apresentada pelo então ministro da Administração Interna, António Costa.

À época, o actual primeiro-ministro anunciou o NRAU como a resolução de “uma questão com seis décadas e que é responsável pela degradação do património imobiliário das cidades portuguesas, pelo abandono de imóveis e pelo clima de suspeita e desconfiança entre inquilinos e proprietários” – referia-se às rendas congeladas -, e tendo “três objectivos centrais: dinamizar o mercado de arrendamento assente na liberdade contratual; garantir uma transição suave e justa para os 400 mil arrendamentos antigos; renovação dos centros urbanos”.

17 anos depois, os “400 mil contratos antigos” (que incluíam os arrendamentos comerciais anteriores a 1995) serão, como demonstra o estudo encomendado pelo governo, muito menos. E a “questão com seis décadas” passou a quase oito, estando ainda por resolver.

À beira da dissolução do parlamento, o ministério da Habitação ainda não deu mostras de ter decidido qual a forma de “compensação” que vai apresentar para o congelamento definitivo das rendas.

DN
Fernanda Câncio
26 Novembro 2023 — 00:00


Ex-Combatente da Guerra do Ultramar, Web-designer,
Investigator, Astronomer and Digital Content Creator

published in: 4 dias ago

Loading

38: Senhorios aguardam compensação por congelamento antes de subirem rendas

 

🇵🇹 SOCIEDADE // SENHORIOS // 💰 AUMENTO DE RENDAS

Associações de proprietários têm dúvidas sobre a aplicação da lei que descongela as rendas antigas, e estão a aconselhar associados a esperar antes de aplicarem o aumento de 6,94%.

Segundo os Censos de 2021, há 151.620 contratos de arrendamento anteriores a 1990.
© Orlando Almeida/Global Imagens

O quadro legislativo que regula actualmente os contratos de arrendamento anteriores a 1990 “é um novelo que não se consegue desenrolar”. A expressão é de António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários (ANP), que está a aconselhar os associados a aguardar que o Ministério da Habitação clarifique os critérios para o aumento das designadas rendas antigas e as compensações aos senhorios por mais de dez anos de congelamento de rendas.

O gabinete liderado por Marina Gonçalves já confirmou que estes 151 620 contratos podem ser alvo de uma actualização de 6,94% no próximo ano, coeficiente que corresponde à inflação média dos últimos 12 meses, sem habitação, registada em Agosto.

Mas os senhorios consideram o valor insuficiente e dizem que a legislação tem contradições. Na semana passada, a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) enviou um ofício ao ministério a pedir esclarecimentos, mas ainda não teve resposta, adiantou Diana Ralha, directora da ALP.

O tempo urge. Até ao fim de Novembro, os senhorios têm de enviar uma carta aos inquilinos a notificar o valor do aumento em 2024. A principal dúvida prende-se com o articulado legislativo que emanou do programa Mais Habitação e em particular o artigo 35.

A Lei n.º 56/2023, que aprova um conjunto de medidas no âmbito da habitação e procede a diversas alterações legislativas, diz logo no capítulo inicial que procede “à definição de mecanismos de protecção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e à garantia da justa compensação do senhorio”.

No artigo 35, determina que se proceda “à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a fixar para o arrendatário a aplicar a partir de 2024”.

Como lembram os senhorios, as compensações deveriam emanar das conclusões do relatório sobre o mercado das rendas antigas, pedido no ano passado pelo Governo que, entre outras matérias, visava identificar o número de contratos existentes e quantos desses inquilinos viviam em condições de carência económica.

O estudo, que deveria ter sido concluído em Março, mas que foi alvo de uma prorrogação por mais dois meses, ainda não é conhecido. Segundo Diana Ralha, o Ministério da Habitação chegou a ter em mãos uma primeira versão, mas “não estava capaz”. “O relatório está em modo secreto”, ironiza por sua vez António Frias Marques.

Os proprietários não estão dispostos a esquecer o congelamento em mais de uma década destas rendas e exigem compensações. Como sublinha Diana Ralha, estes contratos podem ser actualizados pelo coeficiente apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, mas “que não seja só pelos 6,94%.

Estamos a falar de rendas de 20 e 50 euros, de mais de 150 mil casas, 16% do mercado de arrendamento. Os senhorios não são a Santa Casa da Misericórdia. Ficou estabelecido que iriam ser compensados”. A responsável lembra ainda que estes contratos convivem com rendas de mais de mil euros. “É um mercado dual”, afirma.

A ALP questionou a tutela se no caso de avançarem com o aumento definido por lei seriam impedidos de fazer qualquer outra actualização no decorrer de 2024, como prevê o artigo 35 da lei Mais Habitação.

António Frias Marques admite também que “as normas não são claras” e, por isso, “estamos a aconselhar os associados a aguardar pela clarificação para não darmos passos em falso. Recomendamos que se inibam de aplicar o coeficiente”.

Segundo fonte oficial do Ministério da Habitação, o estudo está concluído, mas não vai ser divulgado, estando para breve a apresentação das medidas de compensação aos senhorios.

Os proprietários defendem que estas rendas devem ser actualizadas em 1/15 avos do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, como ficou estabelecido no Novo Regime de Arrendamento Urbano.

António Frias Marques dá um exemplo: “Num imóvel com um VPT de 100 mil euros, a renda anual pode ir até 6.700 euros, cerca de 560 euros por mês”. Na sua opinião, “é uma renda justa. Só com estes valores se pode aplicar o coeficiente”.

Como sublinha, “há cerca de 200 mil casas com rendas inferiores a 150 euros. Isso não é sequer o valor actual de um quarto”. O responsável lembra ainda que para situações de arrendatários com carência económica estava prevista a criação de um subsídio de renda.

Este apoio nunca saiu do papel. Diana Ralha aponta ainda que o valor das rendas no programa de arrendamento acessível lançado pelo Governo é bem superior ao dos contratos anteriores a 1990. “Os proprietários estão a substituir o Estado”, diz.

Sónia Santos Pereira é jornalista do Dinheiro Vivo

DN
Sónia Santos Pereira
06 Novembro 2023 — 07:00


Ex-Combatente da Guerra do Ultramar, Web-designer,
Investigator, Astronomer and Digital Content Creator

published in: 3 semanas ago

 

Loading